EKONOMİ

Yargıtay'ın Kira Tespit Davası Kararı: Emsalden Düşük Kira Bedeli

Bu karar, pazar mekanizmasını ve hakkaniyet ilkesini önceleştirerek, kira ilişkilerinde daha dengeli bir yapı oluşturmayı amaçlamaktadır. Ancak, kiracıların korunması da önemli olduğundan, mahkemeler her olayı ayrı ayrı hakkaniyet temelinde değerlendirmelidir.

Yayınlanma Tarihi : 03 Ekim 2026, 15:14

Yargıtay'ın Kira Tespit Davası Kararı: Emsalden Düşük Kira Bedeli

Durumun Genel Özeti

Yargıtay, kira sözleşmesi yeni olsa bile emsalden düşük kira bedeli için 5 yıldan önce kira tespit davası açılabileceğine hükmetti. Bu karar, kiracılar ve ev sahipleri için önemli hukuki sonuçlar doğurmaktadır.

Yargıtay'ın Kararı

Temel Hüküm

Karar İçeriği

"Yenilenen sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süreler gözetilerek şartları varsa kira bedelinin hak ve nesafete göre tespiti gerekeceği göz ardı edilmemelidir."

Anlamı

✅ Kira sözleşmesi yeni olsa bile
✅ Emsalden düşük kira için dava açılabilir
✅ 5 yıl beklemeye gerek yok
✅ İlk sözleşme tarihi esas alınır

Somut Olay

Davacı ve Davalı

Davacı

???? İstanbul'da iş yeri sahibi
???? İş yerini 2005'te kiraya vermiş

Davalı

???? Kiracı
???? 2005'ten beri mülkü kullanıyor

Kira Bedelleri

2021'deki Durum

???? Ödenen kira: Aylık 22.000 TL
???? Talep edilen kira: 39.000 TL
???? Fark: 17.000 TL (yaklaşık %77 artış)

Gerekçe

???? 22.000 TL, emsallerinin çok altında
???? Rayiç kira bedelleri çok arttı

Sözleşme Tarihleri

Olay	Tarih
İlk Sözleşme	2005
Son Yenileme	2018
Dava Tarihi	2021
Yenileme Sonrası Geçen Süre	3 yıl

Yerel Mahkemenin Kararı (Reddedilen)

Sulh Hukuk Mahkemesi'nin Tutumu

Karar

❌ Davacının talebini reddetti

Gerekçe

Argüman	Açıklama
Kanun Hükmü	6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
5 Yıl Şartı	Son sözleşmeden 5 yıl geçmemiş
Hukuki Sonuç	"Hak ve nesafete göre belirleme yapılamayacak"
Uygulanacak Kural	Sözleşmedeki artış şartı

Mahkemenin Mantığı

Copy

2018'de Yenilenen Sözleşme ↓ 5 Yıl Şartı Başladı ↓ 2021'de Dava Açıldı ↓ Henüz 3 Yıl Geçti ↓ 5 Yıl Tamamlanmadı ↓ Dava Reddedildi

İstinaf ve Temyiz Süreci

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi (İstinaf)

Karar

❌ İtirazı reddetti
✅ Yerel mahkeme kararını onadı

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (Temyiz)

Karar

???? Yerel mahkeme kararını hukuka aykırı buldu
???? Kararı bozdu

Gerekçe

???? Kiracı, 2005'ten beri mülkü kullanıyor
???? 2018 sözleşmesi, yenilenme değil, yazılı hale getirilme
???? İlk sözleşme tarihi esas alınmalı

Yasal Çerçeve

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu

Kira Bedeli Artışı Kuralları

Durum	Kural
1 Yıldan Kısa Sözleşme	Taraflar serbesttir
1 Yıldan Uzun Sözleşme	TÜFE artış oranı sınırı
5 Yıldan Uzun Sözleşme	Hakkaniyet ve emsal bedeller
5 Yıldan Sonra Yenileme	Hakkaniyet ve emsal bedeller

Hakkaniyet Kriteri

Kira bedeli belirlenirken dikkate alınacak faktörler:

???? Üretici fiyat endeksi artış oranı
???? Kiralananın durumu
???? Emsal kira bedelleri
⚖️ Hakkaniyete uygun belirleme

Dava Açma Hakkı

Kanuni Hüküm

✅ Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin her zaman dava açılabilir
✅ Belirli bir zaman sınırı yok
✅ Emsalden düşük kira için dava açılabilir

Yargıtay'ın Hukuki Analizi

Sözleşme Tarihi Sorunu

Yerel Mahkemenin Hatası

❌ 2018 sözleşmesini yeni sözleşme olarak değerlendirdi
❌ 5 yıl şartını 2018'den itibaren saydı
❌ İlk sözleşme tarihini göz ardı etti

Yargıtay'ın Düzeltmesi

✅ 2018 sözleşmesi yenilenme değil, yazılı hale getirilme
✅ İlk sözleşme tarihi 2005'tir
✅ 5 yıl şartı 2005'ten itibaren sayılır

Hakkaniyet Vurgusu

Yargıtay'ın Prensibi

"Hak ve nesafete göre kira bedelinin belirlenmesi"

Uygulanacak Kriter

⚖️ Tarafların hakkı ve menfaati
⚖️ Pazar koşulları (emsal bedeller)
⚖️ Adalet ve hakkaniyete uygunluk

Mahkemenin Görevleri

Yerel Mahkemenin Yapması Gerekenler

1. Delilleri Tartışma ve Değerlendirme

???? Sunulan tüm delilleri incelemek
???? Delillerin ağırlığını tartmak
???? Sonuçlara ulaşmak

2. Bilirkişi Raporu Almak

???? Ek rapor alınması gerekir
???? 2018'deki kira bedelinin rayice uygunluğu araştırılmalı
???? O tarih itibarıyla ödenen kiralar değerlendirilmeli

3. Kira Bedeli Belirleme

✅ Rayice uygun: Endeks uygulanarak artış yapılmalı
❌ Rayice uygun değil: Hak ve nesafete göre belirlenmeli

Hukuki Sonuçlar

Davacı (Ev Sahibi) Açısından

Olumlu Sonuçlar

✅ Emsalden düşük kira için dava açabilir
✅ 5 yıl beklemeye gerek yok
✅ İlk sözleşme tarihinden itibaren hak sahibi
✅ Mahkeme, hakkaniyet temelinde karar verecek

Riskler

⚠️ Bilirkişi raporu, kira artışını doğrulamaması olasılığı
⚠️ Mahkeme, daha düşük bir kira belirleyebilir
⚠️ Dava masrafları ve zaman

Davalı (Kiracı) Açısından

Riskler

⚠️ Emsalden düşük kira koruması zayıfladı
⚠️ Ev sahibi, dava açabilir
⚠️ Kira artırılabilir

Korunma Yolları

✅ Bilirkişi raporuna itiraz edebilir
✅ Kira bedelinin makul olduğunu kanıtlayabilir
✅ Mahkeme, hakkaniyet temelinde karar verecek

Pratik Uygulamalar

Ev Sahipleri İçin

Yapılması Gerekenler

Emsal Araştırması: Benzer mülklerin kira bedelleri
Dava Açma: Emsalden düşük kira için
Bilirkişi Raporu: Rayiç kira bedelinin tespiti
Kanıtlar: Pazar koşulları hakkında deliller

Zaman Planlaması

???? 5 yıl beklemeye gerek yok
???? İlk sözleşme tarihinden itibaren hak sahibi
???? Hemen dava açabilir

Kiracılar İçin

Savunma Stratejileri

Kira Bedelinin Makullüğü: Pazar koşullarına uygunluğu kanıtlamak
Bilirkişi Raporuna İtiraz: Rapordaki hataları göstermek
Hakkaniyet Savunması: Kiracının durumunu vurgula
Ödeme Geçmişi: Düzenli ödeme yapıldığını göster

Kronolojik Gelişim

Copy

2005: İlk Kira Sözleşmesi ↓ 2005-2018: Kira İlişkisi Devam Ediyor ↓ 2018: Sözleşme Yenileniyor (Yazılı Hale Getirilme) ↓ 2018-2021: 3 Yıl Geçiyor ↓ 2021: Ev Sahibi Dava Açıyor ↓ Yerel Mahkeme: Reddetti (5 yıl şartı) ↓ İstinaf: Onadı ↓ Yargıtay: Bozdu (Hukuka aykırı) ↓ Karar: Emsalden düşük kira için dava açılabilir

Sonuç

Temel Noktalar

Yargıtay Kararı: Kira sözleşmesi yeni olsa bile emsalden düşük kira için 5 yıldan önce dava açılabilir
Esas Tarih: İlk sözleşme tarihi esas alınır, son yenileme tarihi değil
Hakkaniyet: Kira bedeli hak ve nesafete göre belirlenir
Bilirkişi Raporu: Rayiç kira bedeli bilirkişi tarafından tespit edilir

Kiracılar Açısından

⚠️ Emsalden düşük kira koruması zayıfladı
⚠️ Ev sahipleri dava açabilir
⚠️ Kira artırılma riski arttı

Ev Sahipleri Açısından

✅ Emsalden düşük kira için dava açabilir
✅ 5 yıl beklemeye gerek yok
✅ Hakkaniyet temelinde kira artırılabilir

Genel Değerlendirme

Bu karar, pazar mekanizmasını ve hakkaniyet ilkesini önceleştirerek, kira ilişkilerinde daha dengeli bir yapı oluşturmayı amaçlamaktadır. Ancak, kiracıların korunması da önemli olduğundan, mahkemeler her olayı ayrı ayrı hakkaniyet temelinde değerlendirmelidir.